Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że kupno mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tego co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na najem tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do budynków, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak decyzja na temat, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w centrum Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięciu 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze w mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również po raz kolejny lokalizacja. Z innej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są domu dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę lub na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na 1 z dwóch sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W wypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż tuż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy wraz z pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo być może ona się dość znacznie różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich wydatków związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym kosztem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

Remont nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem jest ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z tym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli dom tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą się najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania przy stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany każdego elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie przy przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się pomoce najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na wypożyczenie. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję tylko i wyłącznie jednorazowego uzyskania najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dni w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się w naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kliku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

Przychody, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub równoczesne opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O jak dużo czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie nieruchomości rzeszów opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela baru będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek harmonijny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od każdego przychodów. Sam wybór kształty opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, jednak nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania w żaden sposób. Każdy asortyment wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i ma możliwość spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Nabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy na zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy po miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam zbyt najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by dwie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *